摘 要：“落宗”顾名思义，落者，落实也，宗者，宗地也。宗地是指土地使用权人的权属界址范围内或权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记、地籍调查的基本单元。很多在单位办公地上盖的住宅楼，由于没有落宗不能办理登记。简单来说，在实施不动产统一登记后，房产证和土地证合二为一，具体办法是房屋和土地必须关联，在国土局备案审批土地的属性、用途、年限，必须和地面建筑物吻合，比如说商品住房的土地性质必须是住宅用地，否则无法关联，也就无法办理新的不动产权证。
关键词：测量技术；不动产登记；落宗
1 落宗存在的主要问题
湘西经济开发区不动产登记中心从2016年8月31日颁发证至今年，已发出不动产证1655本，不动产证明3653份。发证过程中遇到了许多与落宗相关的问题，如：宗地无界址线范围；宗地坐标为独立坐标；宗地坐标系为北京54坐标系；部分宗地坐标值中央子午线为110°17"；本来没有重合的两宗地落宗时出现重合现象；本来相邻两宗地落宗后出现缝隙；旁边宗地落宗完成后中间宗地落不进等等一系列问题，这些问题阻碍着不动产登记正常发证。
2 解决落宗问题方法
因历史原因落宗时必然会涉及到不同坐标系之间的转换。而实际坐标换带、转换过程中不仅有位置的移动还有方向的旋转，有些还需要极坐标与直角坐标之间的相互转换，这些问题的存在势必会影响宗地位置、宗地面积。坐标换带和转换不经过处理，使落宗失去意义、使不动产发证出错，给登记发证带来不可估量的影响。怎样做能做到办事人员少花测量费、提高办事效率、真正便民利民，又保证转换前后落宗位置、宗地面积影响最小？笔者结合多年来所从事的测量工作和大家探讨。
问题一：部分宗地无界址线的问题，参照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）文件。对于权属来源合法、界线清晰，宗地和房产超面积的严格按照文件精神给予实测、落宗。
问题二：对原有电子版地形图，但地形图坐标系统不是规定的西安80坐标系，中央子午线不是111°的图形，无需重测，需借助测量手段进行坐标换带处理。
问题三：对已原有电子版地形图，但地形图坐标系为独立假设坐标，为满足落宗需要，若全部重新测绘，将造成人力、物力极大浪费，需要重新测量几个控制点，通过控制点来进行坐标转换。
下面以具体实例以予说明。
以某小区一宗地为例（图一），现有不动产权利人申请办理转移登记，经查该宗地2009年已测量、已发国土使用证且有电子档成果，当时测量费用为1200元。宗地坐标系为西安80坐标系，中央子午线为110°17"，该区域落宗要求的中央子午线为111°，导致落宗无法正常进行。重新测绘不仅导致人力、物力的浪费，而且很难保证宗地 面积和以前一致，并且办事人员不愿再次出测量的费用。为替办事人减少测绘开支、缩短办证时间、提高办事效率，正真实现便民利民，现通过坐标转换完成落宗。具体操作步骤如下：
首先，打开测绘成图软件南方CASS7.0，如图一所示，通过查询该宗地面积为476.07 平方米，两图框对角线长度为268.912米，再到软件里面用G命令切取4个点得出原坐标。
通过比较得出同一条线转换前后旋转了29"20.56"；距离伸长了0.041米；宗地面积增加了0.16平方米。
转换前后选择同一条线，线段的中心点线相对应，再旋转转换前线段，使转换前线段方位角与转换后线段方位角一直，这样就会造成线段两个端点有距离存在。为保证宗地面积大小一致则要求转换后线段与转换前线段距离一致，即转换后线段每端减少0.0205米。再用这两个点为基点进行坐标转换，得出可用的落宗图，通过查询转换后的该宗地面积为476.07 平方米，线段长度为268.912米，比较得出每一条宗地边长和转换前后一致。
总结：一是需坐标转换的图件，为使转换前后宗地面积不发生变化，需要先转方位角再进行距离缩放。二是在进行坐标转换选点是关键，选点尽可能涵盖整个宗地图，选用的转点数3个以上为佳，选择点距离越长，图形变形、偏移越变化小。
3 建议
3.1 建立辖区内测量控制网
控制測量是整个不动产测绘的基础工作，为整个不动产登记发证提供一个准确的定位基准，并控制误差的累积，即：一是为不动产测量提供起算控制数据；二是可以有效防止落宗过程中发生宗地间相交、宗地位置偏移、宗地落不了宗等与实际不符的现象。三是一个区域内固定3-4个控制点，所有测绘单位均采用这几个控制点进行不动产测量，这样可以有效防止同一个区域内测量数据向不同方向偏移。
3.2 整合不动产测量数据库
通过将现有的分散存放在国土、林业、房产等相关部门、格式不一、介质不同的不动产测量数据进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》（试行）整合建设不动产数据库，为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑、这样可用有效防止人力物力的浪费，缩短办证时间、提高办事效率，实现不动产真正便民利民。